Grundsteuerreform

Zur Berechnung der Grundsteuer wird der sogenannte Einheitswert herangezogen. Das BVerfG stellte mit seinem Urteil im Jahr 2018 klar, dass die bisherige Ermittlung des Einheitswertes verfassungswidrig ist. Es verpflichtete deshalb den Gesetzgeber, bis 2025 eine verfassungsgemäße Lösung zu beschließen. Diesem Verlangen sind bislang die meisten Bundesländer schon nachgekommen.

Zwar ist die neugeregelte Grundsteuer erst ab 2025 abzuführen. Jedoch beginnt der Neubewertungsvorgang der Grundstücke bereits ab 2022. Die Neuregelung soll aufkommensneutral gestaltet werden. Aus diesem Grund ist eine Neuermittlung von Grundstückswerten, bezogen auf den 1.1.2022, beschlossen worden. Dies soll den Kommunen ausreichend Zeit geben, ihre Hebesätze dementsprechend anzupassen. Hebeabsatz meint dabei den Faktor, den die Gemeinde festlegt und der dazu dient, die tatsächliche Höhe einer Steuerschuld zu bestimmen.  Dadurch kann tatsächlich eine Aufkommensneutralität garantiert werden.

Wenn Sie Eigentümer von Grundstücken sind, gleichgültig, ob als Privatperson oder zur betrieblichen Nutzung, müssen Sie in diesem Jahr sogenannte Feststellungserklärungen abgeben. Die Abgabe soll ab Juli 2022 erfolgen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den jeweiligen Grundstücken um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt. Denn eine Abgabe der Feststellungserklärung ist in beiden Fällen verpflichtend. Eine Aufforderung der Verwaltung zur Abgabe der Feststellungserklärungen steht zwar noch aus. Diese ist allerdings zeitnah zu erwarten, beispielsweise durch eine Allgemeinverfügung, also nicht zwingend durch ein Anschreiben des jeweils zuständigen Finanzamts an den jeweiligen Eigentümer.

Um die für die Feststellungserklärungen benötigten Informationen bereitstellen zu können, ist es deshalb ratsam, schon frühzeitig die notwendigen Informationen von den geeigneten Stellen einzuholen.

Für die Ermittlung des Bodenrichtwerts werden die aktuellen Bodenrichtwerte benötigt. Dieser sollte nicht vor dem 1.1.2022 festgesetzt worden sein. Denn ansonsten besteht die Gefahr, dass dieser noch für das Jahr 2022 erneuert wird. In aller Voraussicht werden viele ältere Bodenrichtwerte bis Mai 2022 neu ermittelt werden und dann digital zum Abruf zur Verfügung stehen.

Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Fläche des Grundstücks und dem Bodenrichtwert. Dabei errechnet sich im Detail der Grundsteuerwert aus der Multiplikation der Quadratmeteranzahl des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Eine wichtige Neuerung stellt hierbei die Definition von bebauten bzw. unbebauten Grundstücken dar. Nach dieser können auch Gebäude von untergeordneter Relevanz dazu führen, dass eine Bebauung des Grundstücks vorliegt, beispielsweise durch einen Gartenschuppen.

Die Ermittlung des Grundsteuerwertes bei bebauten Grundstücken hängt von weiteren Faktoren ab. Abhängig von der Art des Grundstückes gibt es dabei zwei verschiedene Bewertungsverfahren: das Ertragsverfahren und das Sachwertverfahren. 

Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei betrieblichen Grundstücken sowie bei teilweise betrieblichen Grundstücken. Für die Berechnung sind die Normalherstellungskosten, das Gebäudealter sowie der Baupreisindex entscheidend.

Das Ertragsverfahren wird bei Wohneigentum und Mietwohnungsgrundstücken angewendet. Entscheidend für die Berechnung des Gebäudewertes ist dabei der Wert des jährlichen Rohertrages. Dieser wird unter anderem durch die netto Kaltmiete ermittelt. 

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben zwischenzeitlich eigene Gesetze zur Grundsteuer erlassen. Diese weichen vom Bundesmodell ab.

Die Daten sind vom jeweiligen Eigentümer online an das Finanzamt zu übermitteln.

Gerne stehen wir Ihnen bei der Datenermittlung zur Verfügung und übernehmen selbstverständlich, wenn dies von Ihnen gewünscht wird, auch die elektronische Datenübermittlung.

Bei nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderte Wohnungen sowie bei sozialem Wohnungsbau ist ein Erlass der Steuermesszahl um 25% möglich. Auch profitieren denkmalgeschützte Häuser von einer Ermäßigung der Steuermesszahl.

Auf den 1.1.2022 müssen die Finanzämter alle Grundstücke nach der neuen Bewertungssystematik bewerten. Auch muss ab dem 1.7.2022 jeder Grundstückseigentümer eine Feststellungserklärung abgeben. Nach dem aktuellen Stand ist die Abgabefrist für die Feststellungserklärung der 31.10.2022.

Die Feststellungserklärung muss grundsätzlich elektronisch über das Elster-Portal der Finanzverwaltung erfolgen. Dabei wird in Ausnahmefällen eine Abgabe per ausgedrucktem Formular möglich sein.

Grundsätzlich ist der Grundstückseigentümer bzw. bei Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer für die Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet. Ein Verwalter von Eigentumswohnungen ist hingegen nicht zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.

Zunächst benötigen Sie die Gemarkung und Flurstücknummer des Grundstücks. Dies kann im Grundbuch eingesehen werden. Zudem benötigen Sie eine Übersicht zu den Eigentumsverhältnissen sowie die genauen Bodenrichtwerte. Außerdem muss die Situation der Bebauung bekannt sein. Dabei ist bei bebauten Grundstücken vor allem die Größe der bebauten Fläche, das Gebäude sowie der Rohertrag der Grundstücke bzw. der Gebäude wichtig.

Die neue Grundsteuer ist ab dem 1.1.2025 zu zahlen, sodass bis dahin die Festsetzung nach dem bisherigen Berechnungssystem erfolgt.